بازگشت املاک و مستغلات، در نهایت کاهش قیمت!

دقیقا چه چیزی این حباب اوایل دهه 90 را توضیح می دهد؟

کریستف نوشته است:دقیقا چه چیزی این حباب اوایل دهه 90 را توضیح می دهد؟

حباب 85-90 یا پشت سر هم؟

باید تکامل نرخ بهره بانکی ، تعدیل شده برای تورم ، مقایسه شود. در حدود 2001-2002 این نرخ تقریباً منفی بود: وام 2٪ ارزانتر از پس انداز با تورم 3٪ (ارقام شاخص).

ثانیاً ، از نظر تاریخی ، همانطور که نمودار Friggit نشان می دهد ، املاک و مستغلات دارای ارزشی هستند که در طولانی مدت قابل تحمل است: از این رو ارزش "پناهگاه امن" آن مانند طلا است.

علاوه بر این ، این ویژگی به عنوان یک محصول پس انداز بی نظیر است:

- این تنها موردی است که فرد می تواند با "اهرم" ، با اعتبار در دراز مدت خریداری کند. برای خرید طلا سعی کنید بیش از 20 سال وام بگیرید

- این اجاره را ایجاد می کند که تورم را دنبال می کند ، زیرا آنها به طور سنتی از پیشرفت دستمزدها پیروی می کنند یا حتی در حال حاضر از آن فراتر می روند. سود سهام سهام بسیار بی ثبات است.

ما باید یک ماده نهایی ، یک آفت اضافه کنیم: انگیزه مالیاتی.

قانون Mehaignerie (1985- 89) به مالک اجازه می دهد که تمام سود وام را برای یک ملک جدید در نظر گرفته شده برای اجاره کسر کند. و نرخ بهره در آن زمان بسیار بالا بود ، حدود 10 درصد! باز هم ، "پول آزاد" برای سرمایه گذار.

این بارش شدید اقتصادی باعث شد اوج برنامه نویسان که از افزایش تقاضا برای افزایش قیمت هر متر مربع اجاره جدید بهره گرفتند.

هیچ دلیلی برای گران بودن اجاره از مسکونی وجود نداشت؟ او هم در آتش بود! ناگهان فروشندگان قیمت قدیمی را در قیمت جدید تراز كردند و این امر به كمك "شاخص هزینه ساخت" كه توسط توسعه دهندگان بیش از حد ارزیابی شده است ، انجام شد. خوشبختانه قانون Méhaignerie ، که اجاره ها را تنظیم می کرد ، این لغزش را محدود کرد.

برای شلیک کبوترهای بیشتر ، از SCPI نیز استفاده کردیم:
"شما به اندازه کافی برای خرید یک آپارتمان کافی ندارید؟ بانکدار شما به شما پیشنهاد می دهد سهام Société Civile de Placement Immobilier خود را که از ساخت و اجاره آپارتمان برای شما مراقبت می کند خریداری کنید."

این روش همچنین امکان برداشتن بسیاری از پس اندازکنندگان کوچک را که مشتاق ثروتمند شدن "مانند بزرگها" هستند ، فراهم می کند.

انقباض مشوق های مالیاتی (قانون پریسول) باعث شده است که اجاره کمتر جذاب شود و زنگ مرگ برای املاک گران قیمت به نظر می رسید.

در همان زمان ، توسعه دهندگان نیز سرمایه گذاری گسترده ای در املاک و مستغلات شرکت ها انجام داده اند: هکتار فضای اداری در پاریس ساخته شده است ... که برای آن هیچ مستاجر وجود نداشت!

برای پنهان کردن منشأ این سقوط ، "کارشناسان" این دوره را "بحران خلیج فارس" نامیدند.

برای پاکسازی این افراط و تفریط ، سالهای نازلی بود که به عنوان "دوران بالادور" نیز شناخته می شد: سختگیری ، سخت گیری ... مردم سرمایه گذاری را متوقف کردند تا برای آینده نامشخص پس انداز کنند. باز هم توسط دولتی که CSG / RDS را برای مالیات دادن به این پس اندازها اختراع كرده تشویق می شود

توهم "فن آوری های جدید" باعث شده است که این پس انداز "در مدار" باشد: قیمت سهام به طور مداوم دو برابر می شود ، همه می خواستند "سرمایه خود را با سرمایه گذاری" با سرمایه گذاری در "شرکت تازه کار" تضمین کنند.

بدین ترتیب محصول سالهای سخت پس انداز 1991-96 از بین رفت.

برای احیای اقتصاد و "کسب درآمد جدید" ، هیچ گزینه دیگری به جز تشویق استفاده از اعتبار برای تصمیم گیرندگان وجود نداشت: کاهش ارزش پس انداز و تسهیل اعتبار از طریق نرخ پایین.
سرمایه گذاران سوزانده شده توسط بورس اوراق بهادار ، تمایلی به تأمین مالی شرکت های دشوار ندارند ، به طور طبیعی به املاک و مستغلات ، "پناهگاه امن" روی آوردند ... ما بقیه را می دانیم!

روند سرمایه گذاری اجاره ای (1985- 89) در سال 2003-2007 با سیستم Robien تکرار شد ، که اجاره بهای کمتر از پریسول و بسون را محدود کرد و بنابراین افزایش "بازده اجاره" را امکان پذیر کرد.

یک بار دیگر مروجین (Ne *** y و دیگران) ماجراجویی را آغاز کرده اند و به کلید SCBI "Robien" را ارائه می دهند: "ما از همه چیز مراقبت می کنیم: تأمین مالی ، ساخت و ساز ، اجاره" .
بانک ها شرکت های تابعه خود را که منحصراً به "املاک و مستغلات" اختصاص داده شده اند ، ایجاد کرده اند: Natixis و غیره ...

برنامه های مالی خوش بینانه آنها ، پیش بینی تکامل هذیان 1998-2004 ، شامل افزایش اجاره و ارزش افزوده آبدار در فروش مجدد بود. یوم!

هوس بسیاری از سرمایه گذاران را کاملاً کور کرده است. بدتر از آن ، برخی از جوانان حتی با تکیه بر این "درآمد آینده" برای تأمین مالی خرید محل اقامت اصلی ، این کار را آغاز کرده اند که با توجه به قیمت های دیوانه ، توانایی پرداخت آن را ندارند.

نتیجه مسابقات: بسیاری از "سرمایه گذاران" می فهمند که بیش از 20 سال با نرخ های متغیر به مسکن ساخته شده با عجله و در شهرهایی که تقاضای اجاره ندارند بدهکار هستند ( زمین برای مروج ارزان تر بود) ، با اجاره 30٪ گران تر از پیشنهاد موجود (سقف قانون رابین).

گزارش M6 را ببینید "روبیان خشم"

خلاصه اینکه ، روبیان یک طاقچه مالیاتی است که برای تأمین مالی کلبه ها استفاده شده است!

یخ زدن روی کیک ، هیچ مستاجر پس از یک سال به این معنی نیست که اعتبار مالیاتی باید به خزانه داری بازگردد.
بله ، اهرم می تواند به عقب برگردد

همین موارد باعث همان تأثیر می شود: مروجین قیمت های خود را روی Robien تراز می کنند (+ 30٪ از منابع خاص) ، در همان زمان قیمت قبلی را تورم می کنند ... تا تعطیلات. ما اساساً از اواسط سال 2007 آنجا بوده ایم ، اما بر خلاف بورس اوراق بهادار که در یک روز مستقر شده است ، باید منتظر "فروش خانه" آنها با 30 یا 50٪ زیر قیمت ارائه باشیم. برای دیدن مستقیم در TF1 در پایان سال 2008 - آغاز سال 2009.

برای پنهان کردن منشأ این گسست ، "خبرگان" آن را "بحران عالی" می خوانند.

به طور خلاصه ، سالها طول می کشد تا پول "مفید" ، که برای ایجاد شغل ، ترویج تحقیقات و غیره استفاده می شود ، استفاده کند ...

crispus و نوشت: بسیاری از "سرمایه گذاران" می فهمند که بیش از 20 سال با نرخ های متغیر بدهکار هستند

آیا به نسبت اعتبار نرخ متغیر ارقام دارید؟ به نظرم دقیقاً پس از سقوط دهه 90 و 91 هنگامی که بسیاری از مالکان خود را در دام این نوع اعتباری گرفتند ، در فرانسه کاملاً حکایات پیدا کرده اند ...

caribou نوشت:آیا به نسبت اعتبار نرخ متغیر ارقام دارید؟ به نظرم دقیقاً پس از سقوط دهه 90 و 91 هنگامی که بسیاری از مالکان خود را در دام این نوع اعتباری گرفتند ، در فرانسه کاملاً حکایات پیدا کرده اند ...

دقیقاً ، هیچ نرخ متغیری در فرانسه وجود ندارد ، فقط نرخ ها ... قابل بازبینی است

هیچ منبع رسمی ، من به سادگی در جایی خواندم که ، به گفته یک بانکدار ، متغیرها٪ 20 از وام اعطا شده در سالهای 2005-2006 را تشکیل می دهند.

قیمت املاک و مستغلات به طور مداوم در سال های 2000-2006 (با افزایش 10 تا 15٪ در سال) افزایش می یابد و درآمد آن از بازار جدا می شد. از سال 2006 به نظر می رسد که قیمت معاملات معامله پایدار بوده است ، یعنی قیمت ارائه همچنان افزایش یافته است اما بیشتر مورد مذاکره قرار گرفته است. من شخصاً در سال 2007 با توجه به نماینده املاک و مستغلات خودم در سال 2005 با قیمت XNUMX فروختم.

اصل بانک ها اعطای وام نیستند اگر پرداخت های ماهانه بیش از 33٪ درآمد باشد. این یک قانون نیست ، به "پرونده های خوب" 37٪ بدهی تعلق می گرفت!

این بانک شرط می بندد که در صورت فروش مجدد بدون پرداخت مبلغ معامله یعنی 110٪ از ارزش ملک (قیمت فروشنده + کمیسیون آژانس + هزینه های اسناد رسمی بدون کمک هزینه) را پوشش می دهد. از زمانی که بحران آگوست 2007 به پایان رسید ، اعتبار اعتبارات خشک شده است ...

مسئله این است که با رعایت این بدهی 33٪ ، از سال 2004 برای یک خانواده متوسط ​​خرید بدون سهم املاک غیرممکن شد!

برای "تقویت مجدد" مصنوعی خریداران ، 2 راه حل.

- افزایش مدت زمان وام: ما از 15 به 30 سال رفتیم ، برخی حتی 50 سال ذکر کردند.

اما هرچه مدت وام طولانی تر باشد ، سهم بهره در پرداخت ماهانه بیشتر می شود! در واقع نرخ وام با مدت زمان افزایش می یابد. و سهم بهره از سهم بازپرداخت سرمایه بیشتر می شود!

به عنوان مثال ، اگر با وام گرفتن بیش از 50 سال بیش از 10.000 یورو بیشتر از 30 سال اضافی نداشته باشید ، برای جذب "افزایش" 20.000،XNUMX یورو کافی نیست: راه حل رد شد (phew!).

راه حل دوم: میزان متغیر. برخی سازمان ها آن را به یک تخصص تبدیل کرده اند:

اصل: برنامه مالی با "نرخ مکالمه" کمتر از تورم در یک دوره ثابت (به عنوان مثال 2٪ در طول 1 سال) ساخته می شود
سپس ، با توجه به نرخ بین بانکی موجود (یوروبور) ، تجدید نظر کنید.

در صورت افزایش (از نرخ پایین مصنوعی اجتناب ناپذیر) ، پرداخت ماهانه بیش از 33 درصد بدهی خواهد بود. حیله گر ، درست است؟

برای جلوگیری از فاجعه آمیز دهه 80 و 90 ، قانون به شدت نرخ متغیر را تنظیم می کند: پرداخت ماهانه نمی تواند از سقف مشخصی فراتر رود. سازمانهای وام دهنده با تعیین حداکثر نرخ بهره (کلاه) که به این سقف پرداخت ماهانه (xx٪؟) احترام می گذارد ، این سقف را یکپارچه کرده اند و به بازپرداخت وام اجازه می دهند تا در حداکثر مدت زمان ارائه شده بازپرداخت کند.

نحوه فروش "نرخ متغیر": یک مکالمه کاملاً خیالی

توصیه کنید: پرونده شما به یک نرخ ثابت نمی رود ، اما می توانید نرخ قابل تنظیم را انتخاب کنید ...

خریدار: به من گفته شد که وام با نرخ متغیر خطرناک است؟

ج: (به نظر می رسد اذیت می شود) من نگفتم متغیر اما قابل مشاهده است!

پاسخ: چگونه کار می کند؟

ج: هر ماه بیش از 20 سال مبلغ ثابت را بازپرداخت می کنید.
اگر نرخ کمی افزایش یابد ، پرداخت ماهانه اندکی افزایش می یابد ، تا یک سقف مشخص (مثلاً: + 10٪).
اگر نرخ کمی بیشتر شود ، مدت زمان وام به نوبه خود (سابق: 30 سال) افزایش می یابد. اما بعید است (اطمینان هوا) ...

اما اگر نرخ برعکس کاهش یابد ، این سود تمام می شود ، مدت بازپرداخت به طور خودکار کاهش می یابد.
و به هر حال درآمد شما با تورم افزایش می یابد و پرداخت ماهانه را فزاینده ضعیف می کند (مشتاقانه به نظر می رسد).

پاسخ: (تسکین یافته) برای متغیر متغیر است.

ج: حروف اولیه خود را در هر صفحه قرار داده و در انتها با قرار دادن "خواندنی و تأیید شده" امضا کنید. شما 8 روز وقت دارید که فکر کنید.

پاسخ: اوه ، ما نتوانستیم به هفته گذشته برگردیم ، من خیلی برای خرید این آپارتمان عجله دارم.

ج: (سازگار) اما البته!

اما سازمانی که من به آن اشاره نمی کنم (به زیر مراجعه کنید) این ایده درخشان را داشت برای ایجاد یک "سقف بدون پوشش": پرداخت ماهانه محدود شده است ، اما نرخ نیست! حتی وکلائی که پیشنهاد وام را مطالعه کرده اند ... از نزدیک مدت زمان زیادی طول کشید تا بفهمم درموردش چی بود!

به لطف پیچش های هوشمندانه غیرقابل درک ، برخی حتی با نرخ متغیر وام گرفته اند ... بدون اینکه بدانند! این مورد در مورد برخی از سرمایه گذاری های رابین رخ می دهد که حتی افراد تحصیل کرده با چشمان بسته طرح مالی "کلید در دست" را امضا کرده اند بدون اینکه از لبخند فروشنده یا شکاف "مشاور ثروت" نگاه کنند.

نتیجه در عمل:

1) مدت وام افزایش می یابد:

در بعضی موارد ، این عدالت منفی است: سهم سود ماهانه از مبلغ پرداخت ماهانه بیشتر می شود! به عنوان مثال: مبلغ ماهانه 1000 یورو با بهره 1200 یورو!

بانک آن را نمی دهد: سود باقی مانده سرمايه گذاری می شود و ... باقی مانده سرمایه ... هر ماه افزایش می یابد و سود این سرمایه "ایجاد شده" نیز ادامه می یابد!

2) مدت زمان وام نیز محصور است (مثلاً 30 سال). نتیجه ، اگر مبلغ پرداخت های ماهانه وام را بازپرداخت نکند ، خریدار مجبور به بازپرداخت سرمایه باقیمانده از سطح ... وام جدید البته!

یا چگونه می توان به جای یک اجاره کننده خصوصی ، برای زندگی بانکدار خود مستأجر شد ... "مشاوران" بانک باید خود را در پیشگیری از افسردگی و خودکشی دوباره آموزش دهند ... [حالت بدبینانه در] در غیر این صورت بیمه گران وام قصد دارند به انگشتانشان سیلی بزنند [حالت بدگویی خاموش]

اگر چند روز در مقابل خود هستید می توانید در مورد صف اختصاص داده شده مشورت کنید forum cbanque (883 صفحه تا به امروز!) ، در عین حال آموزنده و حیرت آور است :
http://www.cbanque.com/forum/thread1526.html

کریستف عزیزم ،

متخصصان املاک و مستغلات هستند incu ... چه؟
سخنان شما را کمی پیدا می کنم ............... زیر
از حقیقت !!!
من ترجیح می دهم بعد از دو هجا اول "آنها" بگویم
من مالک نیستم و اموال چیز من نیست
اجاره من بسیار منطقی است و کاملا مناسب من است
برای من بلوک نسیم بلوک نسیم است ، دلیلش این نیست
قانون عرضه و تقاضا توسط گاو تحمل می شود
که من باید جریان را دنبال کنم
مردم باید کمی منطقی باشند!
امروز بازار خانه جدید 50٪ کاهش یافته است ، اما
بیش از همه ، چند بلوط را که وحشت نکنید ، وحشت نکنید
خریداران بالقوه هستند ، بنابراین سرگرم کننده است
املاک و مستغلات می گویند این یک بحران نیست بلکه عادلانه است
بازیابی به سطح عادی ... questcequi
نباید بشنوم !!!
انباشته است !!!

کریستف نوشته است:خوب بله اما سلام ... درسته؟ کودی که من آن را کود می گویم ... این همه ...

من کاملا با تو موافق هستم! من قربانی این نوع کیف شدم ... اما به عنوان شغل!
آنها خود را برای خدایان این افراد می گیرند در آنجا.
اکنون ، من از کار برای نمایندگان یا توسعه دهندگان املاک خودداری می کنم!


PS: آنها را سرگین نکنید ، برای آنها خیلی خوب است! من کود باغ را دوست دارم. اما اگر بخواهم مروج یا مأمورین را دفن کنم ، زیاد باغ نمی کردم! یکی ، می توانید اندازه سوراخ ها را تصور کنید؟ دو ، فکر نمی کنم زیاد بارور شود ، شاید آپارتمان مونسانتوس ...

crispus و نوشت:گزارش M6 را ببینید "روبیان خشم"

فیلم عالی! به جز آن ... این M6 نیست بلکه فرستاده ویژه است! ؛)

آخرین شماره Que Choisir یک پرونده را اختصاص می دهد:

املاک معاف از مالیات ، تولد رسوایی

زمان نخستین بررسی ها برای برنامه های Robien و Demessine گذشته است. زیاده روی ها مبهوت کننده هستند. بسیاری از افراد سالها طول می کشد تا سرمایه گذاری های ناگوار خود را هضم کنند.

> مقاله
افراد حرفه ای بدون خلق و خوی
وقتی نادیده گرفتن جغرافیا گران است
وعده های غیر ممکن برای نگه داشتن
حوله را پرتاب کنید یا بجنگید
متون و حرکات
شهرهایی که گیر می کند
توسل احتمالی
روزی روزگاری ، در یک کشور مسحور ...

http://www.quechoisir.org/Enquete.jsp;j ... css=ARG202

Gregconstruct نوشت:PS: آنها را سرگین نکنید ، برای آنها خیلی خوب است! من کود باغ را دوست دارم. اما اگر بخواهم مروج یا مأمورین را دفن کنم ، زیاد باغ نمی کردم! یکی ، می توانید اندازه سوراخ ها را تصور کنید؟ دو ، فکر نمی کنم زیاد بارور شود ، شاید آپارتمان مونسانتوس ...

به این گسترش؟

ps: crispus دوباره با تشکر از شما و تبریک می گویم برای همه این توضیحات!

من شنیدم که یک "متخصص" چند روز پیش از رادیو (RTBF) گفت: قیمت ها نیستند که در حال سقوط هستند: ارزان ترین کالاها هستند!
تفاوت های مهم
سرانجام ... این یک پیام برای متخصصانی است که عمدتا مسئول افزایش هستند

به عنوان یک یادآوری: همان خانه از 850.000،3.000.000 BF به 1986،2006،75 BF از سال XNUMX تا XNUMX ، بدون هیچ گونه پیشرفت قابل توجهی رفت ، در حالی که برای همان دوره شاخص (بنابراین دستمزدها و قیمت های مصرف کننده) فقط با XNUMX افزایش یافت ٪

کریستف نوشته است: به این گسترش؟

بله ، در این مرحله! آنها باید در قرون وسطی خوانده می شدند ...

سرانجام ، احتمالاً افراد واقعی و صادقی در تجارت وجود دارند ، اما من هنوز هم به دنبال آن هستم!

پفف! امید زندگی کوتاه مدت بود ...

قیمت های جدید مسکن در سه ماهه دوم بالا می رود

Françoise Vaysse | 25/08/2009 | 11:32 | ملتحمه

در حالی که نامزدهای خرید مسکن از زمان آغاز بحران ، شاهد پاییز سقوط بوده اند ، قیمت آپارتمان ها و خانه های ساخته شده توسط توسعه دهندگان قبلاً شروع به افزایش کرده است: +3٪ در یک چهارم در هر متر مربع برای مطابق آخرین آمار MEDDM ، آپارتمان ها (2،3.369 یورو) و 5,37/247.400 درصد برای خانه ها (به طور متوسط ​​XNUMX،XNUMX یورو).

سوئیت و منبع: http://www.lemoniteur.fr/151-conjonctur ... -trimestre